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A diario se nos plantean muchas situaciones en las que no sabemos quién debe pagar los gastos generados en una terraza o patio. ¿De quién es?, Lo ordinario es que el propietario del primero o el último piso, ático, donde suelen estar ubicadas estas terrazas, inmediatamente conteste, y no en todos los casos con buena fe, ES MIO (y entonces nos evoca la película épica donde las haya). La contestación ya no es tan rápida y veloz cuando se trata de preguntas ¿quién lo paga? Y es donde se forma el lio padre.
Desde aquí, deseo dar un poquito de luz al tema, a pesar precisamente que, en el tema de las terrazas o patios, lo que les sobra es sol.
Lo primero que hacemos los profesionales en estos asuntos es mirar las escrituras.

Los abogados no sabemos hacer nada sin leer. Lo lógico y normal es empezar por la escritura de división horizontal del edificio. En dicha escritura viene definido cómo es el edificio, sus partes y lo que le corresponde a cada propiedad.

En segundo lugar, en este documento vienen recogidos los estatutos de la comunidad. No suele ser un documento aparte, suelen venir recogidos en la primera escritura. Y digo suelen, porque puede ocurrir que haya alguna modificación o que hayan sido aprobados con posterioridad. No es lo más habitual, pero de todo hay en la viña del Señor. Si se tuvieran dudas a este respecto, lo mejor es preguntar en el Registro de la Propiedad y allí nos aclararán tal circunstancia. Con todo ello en la mano y después de una lectura lenta y pausada, podemos dar paso al siguiente escalón.

Lo más frecuente es que se distinga entre USO EXCLUSIVO de dicha terraza, no diciendo nada de la propiedad.

Es importante distinguir entre propiedad y uso. Son dos cosas muy distintas en derecho y en este caso del mundillo de la Propiedad Horizontal, nos encontramos con muchos casos en las que ambos derechos están por separado. Por lo tanto, si en la escritura se establece dicha separación, el “vecino” no lo puede unir.
¿Qué quiero decir con esto?, que si la escritura otorga el uso a alguien (al propietario) la propiedad es de la Comunidad, es decir, es común. La explicación es clara, al ser un elemento común por naturaleza (sirve de cubierta a los predios que están situados inmediatamente debajo). Como ya dije, es lo más común, podría ser que la propiedad también fuera del propietario, pero sería muy excepcional, y solo se da en aquellos casos, en los que debajo de la terraza no hay nada, solo tierra. Pero como ya digo, es la excepción, y suele venir muy claro y detallado en la escritura.
El siguiente paso, y que genera más conflictos (léase guerras abierta y encarnizadas) es ¿Qué obligaciones tiene el propietario, y cuales la comunidad?, es decir, quién paga los platos rotos.
En cuanto a las OBLIGACIONES del propietario-usuario de la terraza, señala Díaz Méndez que «la naturaleza exclusiva de un elemento común implica la obligación de mantener, conservar y reparar todas aquellas deficiencias de dicho elemento que sean producto del uso y disfrute ordinario propio en un diligente y cuidadoso usuario de cosa ajena, dejando para la propiedad -la Comunidad de Propietarios-, todas aquellas otras reparaciones u obras de carácter extraordinario o urgente que vayan más allá del derecho del usuario, caso, por ejemplo, de los vicios ruinógenos de la cubierta.

Como os podéis imaginar, esta sesuda parrafada, sale de una sentencia del Tribunal Supremo, no es cosecha propia.
Para más claridad y yendo un poco más allá: que, en caso de falta de previsión en la escritura, o de acuerdo con el respecto por parte de la Junta de Propietarios, la parte superior, la mera superficie, corre por cuenta del propietario, y si la avería es consecuencia de la estructura del edificio, será a cargo de la Comunidad.
Es común encontrarse con clausulas en las escrituras de este tipo (solo a medio de ejemplo): “…los departamentos a los que pertenece el uso y disfrute….vienen obligados a satisfacer el costo de las reparaciones y restitución DEL PAVIMENTO QUE CUBRE EL SUELO de la zona del patio…debiendo por otro lado, mantenerlo en buen estado de conservación….”
Es decir, que por ejemplo uno de los conceptos a abonar por el usuario los de sustitución de baldosas rotas y todo lo que haga referencia al reemplazo o reparación del pavimento superficial, mientras que incumben a todos los de la sustitución de la tela asfáltica o material de sostén.
En mi opinión, son criterios distintos el que atiende a las reparaciones ordinarias de desgaste por el uso y el que diferencia el pavimento de los demás elementos estructurales para hacer responsable al usuario de los daños ocasionados en el primero y a la Comunidad del resto. Con esta última solución, si el pavimento se deteriora por un defecto constructivo o cualquier otra causa no imputable al usuario, éste debería efectuar esas reparaciones, mientras que en el primer caso la obligación de éste sólo alcanza a los daños debidos a su mal uso.

Pero no se nos olvide, que estamos en mitad del fregao en la comunidad, y nadie sabe si hay que cambiar baldosas o también las telas asfálticas y meternos en licencias y obras más complicadas. ¿Qué hacemos ahora ante las dudas que nos surgen? Pues sería hora de implicar a los PROFESIONALES, deberá ser el técnico competente (arquitecto, aparejador, constructor…) el que determine que reparación es necesaria. Si solo es el pavimento, la reparación deberá de pagarla el propietario que tiene el uso de la terraza, ahora bien, si la reparación pasa por cambiar algún elemento estructural, como impermeabilización, telas asfálticas o todo lo que no sea simplemente pavimento, ha de ser costeado por el total de la comunidad de propietarios.
Espero haberos aclarado algunas de vuestras dudas.

ANGELES MARTINEZ FERNANDEZ

Angeles Martínez Fernández es Abogada y Administradora de Fincas en ejercicio.

http://www.angelesmartinez.es